"다음 세입자 구하면 줄게"는 사정일 뿐, 원칙적으로 임대인은 계약이 끝난 뒤 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 문제는 이사를 먼저 나가면 대항력이 약해질 수 있다는 점과, 절차 순서를 잘못 밟으면 시간이 길어진다는 점입니다. 아래는 실무에서 자주 쓰는 단계입니다.
1. 계약 종료 요건부터 확인
- 계약 기간 만료 / 중도해지 합의 / 해지 통고의 적법성
- 묵시적 갱신 여부, 갱신요구권 행사 이력
- 특약(원상복구, 연체 차감) 범위
종료 자체가 다투어지면 보증금 소송 전에 계약 관계를 먼저 정리해야 합니다. 문자·내용증명 발송일을 남겨 두세요.
2. 1단계: 내용증명으로 반환 최고
반환 기한, 입금 계좌, 지연 시 법조치 예고를 명확히 적습니다. 감정적인 비난보다 날짜·금액·계좌가 중요합니다. 이후 소송·지급명령에서 "언제부터 지체했는지"를 입증하는 기초 자료가 됩니다.
3. 2단계: 임차권등기명령 — 이사 전 필수 검토
보증금을 못 받은 채 이사를 가면 점유·주민등록에 기초한 대항력·우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.임차권등기명령이 경료되면 이사를 가도 일정 효력을 유지하는 데 도움이 됩니다. 신청 요건·관할·필요 서류를 미리 확인하고, 등기 촉탁이 끝난 것을 본 뒤 이사 일정을 잡는 것이 안전합니다.
실무 팁:집주인이 "등기하면 안 준다"고 압박해도, 권리를 포기한 채 무조건 이사하는 것은 위험할 수 있습니다. 반대로 등기 전 무단 퇴거는 피하세요.
4. 3단계: 지급명령 vs 소송 vs 조정
- 지급명령: 금전 청구, 상대 이의가 없으면 빠른 집행권원. 주소 불명·이의 가능성 높으면 비효율일 수 있음.
- 민사조정: 분할 반환·이사 일정 합의에 유리.
- 본안 소송: 다툼이 크거나 손해·수리비 상계가 복잡할 때.
5. 지연이자·손해
반환 지체가 인정되면 지연손해금이 문제 됩니다. 약정이율·법정이율·기산일이 쟁점입니다. 계산기로 대략 규모를 본 뒤, 소장·조정신청서에 청구 취지를 맞추세요. 원상복구 비용 공제는 근거 견적·사진이 없으면 다투어집니다.
6. 전세보증보험·경매 국면
보증보험에 가입되어 있다면 보험금 청구 요건(판결·화해 등)을 따로 확인하세요. 경매·회생 국면이면 배당 요구·임차인 권리 신고 기한을 놓치지 않는 것이 최우선입니다. 일반 미반환 분쟁과 전략이 달라집니다.
7. 체크리스트 (이사 2주 전)
- 계약서·확정일자·전입 일자 확인
- 내용증명 발송 및 수령 여부
- 임차권등기 필요성 판단·신청
- 보증보험·최우선변제 해당 여부
- 수리비 공제 주장에 대한 반박 사진
- 지급명령/조정/소송 경로 선택
- 새 집 계약금 일정과 충돌 여부
8. 정리
전세금 분쟁은 감정 싸움이 아니라 순서 싸움입니다. 종료 확인 → 최고 → (필요 시) 임차권등기 → 집행권원 → 강제집행/보험. 이 순서를 건너뛰고 이사부터 하면 회복 비용이 커질 수 있습니다.
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